Qué es el Observatorio del Alquiler
La vivienda no es solo un bien económico, sino un componente fundamental del bienestar social y la estabilidad financiera de las personas y las familias. Comprender las dinámicas del mercado de la vivienda en alquiler es crucial para garantizar el acceso a viviendas asequibles, promover la igualdad de oportunidades y fomentar el desarrollo sostenible.
Con este propósito nace el primer Observatorio del Alquiler en España, impulsado por la Fundación Alquiler Seguro y respaldado por el grupo de investigadores de la Facultad de Ciencias de la Economía y de la Empresa de la Universidad Rey Juan Carlos.
Mediante el uso de herramientas técnicas para el análisis de datos más avanzadas, y con un enfoque en la transparencia y la profesionalización del sector, ofrecemos análisis rigurosos y periódicos que abarcan desde la oferta y demanda hasta los indicadores socioeconómicos y demográficos.
Objetivo y ejes prioritarios
El objetivo principal del Observatorio es aportar datos del sector de los arrendamientos en España, ofreciendo información sobre tendencias y dinámicas que permitan entender su evolución.
Asimismo, el Observatorio tiene en cuenta dentro de sus análisis elementos como el marco regulatorio actual o la Ley de Vivienda y su aplicación en distintos territorios, así como diferentes índices e indicadores estatales o autonómicos que inciden en el mercado del alquiler.
Entre los ejes prioritarios del Observatorio del Alquiler se encuentran el análisis de la oferta y la demanda del alquiler residencial, la evolución de los precios, las políticas públicas de alquiler de viviendas, las tasas de morosidad y probabilidades de impago, la inversión y financiación, los indicadores socioeconómicos y demográficos de los usuarios, la profesionalización del sector o la situación judicial, entre otros temas.
Fuentes de información
La principal fuente de información del Observatorio del Alquiler son los recursos propios de Alquiler Seguro. Además, se nutre también de otras fuentes complementarias, entre las que se incluyen colegios profesionales, portales inmobiliarios, empresas, instituciones públicas y privadas, asociaciones y expertos en vivienda, para ofrecer así la información más realista del sector.
- Colegios profesionales: COAPIS, Colegios Notariales, COAM
- Portales inmobiliarios: Idealista, Adevinta, Muchoalquilo.com, Pisos.com
- Administraciones públicas: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana; Ministerio de Economía, Comercio y Empresa; administraciones autonómicas y administraciones locales.
- Instituciones públicas: INE, CIS.
- Asociaciones: ASPRIMA, ASVAL, CEOE.
- Fichero de Inquilinos Morosos.
Herramientas técnicas para el análisis de datos
El Observatorio cuenta con sus propios recursos tecnológicos para la recopilación y el análisis de la información, entre los que se incluyen herramientas para el tratamiento de bases de datos históricas, algoritmos inteligentes, algoritmos de segmentación y calificación, AVMs y escenarios KNN.
BDS- Big Data Segmentation
Mediante el tratamiento dinámico de bases de datos el BDS es capaz de detectar cambios sociodemográficos en los solicitantes de vivienda por zonas y precio. Este tipo de información permite detectar cambios de tendencia en barrios y el comportamiento poblacional en relación a los cambios en las rentas.
Algoritmo inteligente
Desde 2018 Alquiler Seguro dispone de sistemas de autoaprendizaje (machine learning) para su aplicación en segmentación, análisis de riesgo y estudios de mercado. Esta tecnología permite detectar cambios en el comportamiento de pago y sensibilidad al precio por parte de los inquilinos. Utiliza fuentes externas como el Banco Mundial o el Fichero de Inquilinos Morosos e internas como la base de datos de operaciones firmadas que integra regulando sus clasificaciones en función del comportamiento detectado.
AVM- Automated Valuation Model
Se trata de un modelo matemático que utiliza datos públicos y propios del mercado inmobiliario para estimar el valor de una propiedad de forma automatizada. Considerando factores como la ubicación, el tamaño, la antigüedad y otras características de la propiedad, y junto con las correcciones proporcionadas por Alquiler Seguro genera una estimación de la renta potencial. Este sistema se chequea con el histórico de operaciones reales para afinar el resultado.
KNN- K-Nearest Neighbors
Es un sistema que determina la probabilidad de un perfil determinado a comportarse como el grupo seleccionado. Permite asociar criterios no correlacionados y calcular las posibilidades de que un hecho ocurra con un determinado perfil.
