El alquiler como vía de acceso a una vivienda atraviesa un momento de expansión en España. De acuerdo con la última Encuesta de Condiciones de Vida del Instituto Nacional de Estadística (INE), del año 2024, los hogares en alquiler ya representan el 20,4% del total, aunque con diferencias significativas por comunidades autónomas.
Con cada vez más personas buscando una vivienda para alquilar, el Observatorio del Alquiler quiere poner el foco en los arrendadores, es decir, los propietarios de los inmuebles que salen al mercado para ofrecer una solución habitacional a millones de inquilinos en nuestro país.
En este análisis, el Observatorio del Alquiler traza un pormenorizado perfil del propietario para arrojar luz y transparencia sobre quiénes alquilan viviendas en España, cómo es su situación social y económica y cuáles son sus perspectivas y preocupaciones a la hora de arrendar un inmueble.
1. ¿CUÁNTOS PROPIETARIOS ALQUILAN EN ESPAÑA?
Un 14,3% de los españoles tiene más de una propiedad inmobiliaria.
A pesar de que el alquiler es una opción en auge, la realidad es que un 73,6% de los españoles viven en propiedad. Pero más allá de las propias viviendas en las que residen, un 14,3% de la población dispone de más inmuebles, que pueden destinar a diferentes alternativas, desde el alquiler residencial a los arrendamientos turísticos, pasando por simplemente tenerlos vacíos o cederlos a algún conocido.
El Observatorio del Alquiler, a partir de la Encuesta de Presupuestos Familiares del INE de 2023, ha elaborado un análisis del número de propietarios que cuentan con, al menos, otra propiedad. Así, la estimación ronda los 2.485.601 de propietarios. Es en este grupo donde se encuentra el grueso de arrendadores que alquilan un inmueble en nuestro país.
Si se tiene en cuenta la estimación del número de hogares en España que hace el INE y sus datos de la Encuesta de Condiciones de Vida que señalan que el 17% de los hogares en España viven en régimen de arrendamiento, se puede inferir que el total de viviendas alquiladas en nuestro país ronda los 3,9 millones, que se repartirían entre esos 2,5 millones de propietarios.
Dentro de este grupo, los propietarios de varios inmuebles pueden tener un número diferente de viviendas. La gran mayoría, un 93,4%, tan solo cuentan con un inmueble adicional al suyo habitual, según datos de la empresa Alquiler Seguro. Por tanto, el número de personas que cuentan con más de dos propiedades son una clara minoría, representando en torno al 6,6%, de los que un 5,3% tienen dos.
Estas cifras apuntan a que la realidad de los propietarios de viviendas en España es muy diferente a ciertos estereotipos muy extendidos en el imaginario popular. Frente a la creencia de que los grandes tenedores tienen un peso determinante en el mercado del alquiler, lo cierto es que la mayoría de arrendadores tan solo cuentan con un inmueble adicional a aquel en el que residen. El mercado del alquiler, por tanto, está muy atomizado.
Cabe tener en cuenta que el término “gran tenedor” es una figura jurídica contemplada en la Ley de Vivienda de 2023, que alude a las personas físicas y jurídicas titulares de más de diez inmuebles urbanos. Además, la norma permite a las comunidades autónomas reducir esta cantidad a cinco en las zonas declaradas tensionadas.
2. ¿CÓMO VIVEN LOS PROPIETARIOS?
El Observatorio del Alquiler ha recopilado información de diferentes fuentes para trazar un perfil de las condiciones de vida de los propietarios de viviendas en España. Más allá de sus inmuebles alquilados, la mayoría de arrendadores españoles viven en régimen de propiedad en su residencia principal. De estos, un 72,6% residen en un hogar en propiedad sin préstamo o hipoteca en curso, mientras que un 19,5% disponen de un préstamo o hipoteca pendiente de pagar.
Por el contrario, tan solo un 3,9% viven de alquiler. Es decir, a pesar de que disponen de, al menos, una vivienda en propiedad, prefieren residir en un hogar arrendado por el motivo que sea, que puede ir desde la necesidad de más espacio o más habitaciones al deseo de mudarse a otra localidad o a otro barrio de la misma ciudad.
El resto de propietarios residen en otro tipo de regímenes de tenencia, como la cesión semigratuita (2%), la cesión gratuita (1,5%) o el alquiler reducido por renta antigua (0,5%).
Las viviendas principales de los propietarios españoles, además de su régimen de tenencia, se encuentran, sobre todo, en zonas urbanas de clase media. Se trata de un 75,4%. También hay un porcentaje significativo de arrendadores que residen en zonas rurales. Son el 15,8%. Los propietarios que viven en zonas urbanas de clase alta y de lujo solo representan el 8%.
Lugar de residencia de los propietarios
3. ¿CÓMO SON LOS HOGARES DE LOS PROPIETARIOS?
En los hogares que reciben rentas por el alquiler de una vivienda, la fuente principal de ingresos es, en un 46,6% de los casos, las pensiones contributivas. Les siguen las ganancias del trabajo por cuenta ajena, que suponen un 40% del total, y por cuenta propia, que representan el 9,6%. Tan solo un 1,1% de estas familias se sustentan gracias a las rentas del capital y de la propiedad. Con estos datos, el Observatorio del Alquiler infiere que estos hogares ingresan una media de 3.175,86€ mensuales.
Principal fuente de ingresos en los hogares de los propietarios
En los hogares que reciben rentas por el alquiler de una vivienda, la fuente principal de ingresos es, en un 46,6% de los casos, las pensiones contributivas. Les siguen las ganancias del trabajo por cuenta ajena, que suponen un 40% del total, y por cuenta propia, que representan el 9,6%. Tan solo un 1,1% de estas familias se sustentan gracias a las rentas del capital y de la propiedad. Con estos datos, el Observatorio del Alquiler infiere que estos hogares ingresan una media de 3.175,86€ mensuales.
Porcentaje de propietarios por grupos de edad
La avanzada edad de los propietarios, que se sustentan mayoritariamente gracias a los ingresos de sus pensiones, indica que posiblemente las viviendas de las que disponen, más allá de su hogar, proceden de herencias familiares. Es habitual que cuando fallece un pariente cercano, especialmente los progenitores, legue sus propiedades a sus herederos, que aumentan así su patrimonio a pesar de que, en la mayoría de casos, ya son titulares de sus propios inmuebles en los que residen, por lo que optan por utilizarlos para complementar sus ingresos, como la pensión.
4. ¿POR QUÉ ALQUILAN LOS PROPIETARIOS?
Según una encuesta realizada por la compañía Alquiler Seguro a 4.780 propietarios de las 26.000 viviendas que gestiona, la mayoría de ellos llevan más de cinco años alquilando sus inmuebles. En concreto, son el 53% del total, frente al 47% que lo hace desde hace menos de este tiempo, que es el plazo de duración de un contrato de arrendamiento residencial. Esto se traduce también en el número de inquilinos que han pasado por sus propiedades. En general, el 60% de los arrendadores aseguran haber tratado con uno o dos inquilinos desde que tienen sus viviendas en alquiler.
Los propietarios utilizan las rentas que obtienen del alquiler de sus viviendas para cuestiones como complementar las pensiones (34%) o pagar la hipoteca de sus hogares principales (27%). Además, también hay un porcentaje significativo, un 32%, que lo utilizan como una inversión rentable. El 6% restante lo dedica a otro tipo de fines, como pagar el alquiler, complementar su sueldo, ahorrar o simplemente para evitar que su vivienda esté vacía.
Así, para algunos de los propietarios, contar con la seguridad de estas rentas extra cada mes resulta esencial. Es por eso que el 83% asegura que su prioridad a la hora de arrendar un inmueble es encontrar un inquilino fiable que no dé problemas, incluso si para ello tienen que acceder a bajar el precio de la renta.
Y es que la desconfianza de los propietarios a la hora de seleccionar a los inquilinos es un freno para la generación de oferta. Sobre esto, la mayoría de arrendadores señalan dos cuestiones como sus principales preocupaciones al alquilar sus propiedades: el impago de la renta, que es la prioridad para el 33%, y los posibles daños a la vivienda, a la que apuntan el 32%.
Otro tipo de preocupaciones que también destacan son la dificultad para encontrar buenos inquilinos (13%), los problemas legales (9%) o la rotación frecuente de los arrendatarios (6%).
Principales preocupaciones de los propietarios al alquilar su vivienda
5. CONCLUSIÓN
Conocer cómo son los propietarios de viviendas en alquiler y cuáles son sus motivaciones y preocupaciones es clave para entender el funcionamiento del mercado y las dinámicas que lo caracterizan. A partir de este análisis, se puede constatar que más del 90% personas que arriendan inmuebles en España son pequeños propietarios particulares con una vivienda en alquiler que utilizan los ingresos extra de la renta para complementar sus salarios o sus pensiones.
Una conclusión interesante que se deriva de este informe es la avanzada edad de la mayoría de arrendadores, que supera, en la mayoría de casos, los 65 años. Esto explica que la principal motivación para alquilar una vivienda sea aportar unos ingresos adicionales a su pensión mensual. Se trata de un aporte esencial para muchos de ellos, que les permite mejorar su poder adquisitivo.
Además, de estos datos también se infiere que la gran mayoría de propietarios de viviendas en alquiler, más del 70%, residen en zonas urbanas de clase media. Junto con los que viven en áreas rurales, representan más del 90%. Son, por tanto, familias de clase media que recurren al alquiler como un complemento a sus ingresos.
Otro dato a destacar es el porcentaje significativo de arrendadores que utilizan los ingresos de la renta de su alquiler para pagar la hipoteca de la vivienda en la que residen. Se trata de una de las principales motivaciones que impulsan a muchas personas arrendar sus propiedades. La movilidad geográfica o el crecimiento de la unidad familiar obligan a muchos propietarios a adquirir un inmueble que se ajuste mejor a sus necesidades.
El estudio concluye también que las principales preocupaciones a la hora de arrendar una vivienda son el impago del alquiler y los daños en el inmueble. Muchos propietarios dependen de la renta que reciben de sus inquilinos para sus gastos y necesidades, por lo que no pueden permitirse perder estos ingresos. Además, sufragar las reparaciones de una propiedad que no se ha cuidado de forma adecuada también puede conllevar un desembolso importante.
Así pues, la mayoría de arrendadores en nuestro país son pequeños propietarios de clase media y edad avanzada que utilizan la renta para complementar sus ingresos mensuales, lo que explica que sus principales preocupaciones sean posibles impagos y daños en sus propiedades.
Principales preocupaciones de los propietarios al alquilar su vivienda
