España pierde más de 96.000 viviendas de alquiler en 2024

Barómetro del Alquiler 2024

El acceso a una vivienda se ha convertido en 2024 en la principal preocupación de los españoles, según fuentes como Eurostat o el CIS. Es una buena muestra de cómo ha ido aumentando el interés por esta cuestión en la agenda política y social, mientras cada vez es más difícil para muchas familias y muchos jóvenes encontrar un hogar que se ajuste a sus necesidades.

Atendiendo a la situación del mercado este último año, no es de extrañar la creciente inquietud en torno al problema de la vivienda, y, en concreto, al alquiler residencial. La demanda desborda ampliamente la oferta, especialmente en las grandes ciudades y las zonas con mayor presión del turismo. En cuanto a los precios del alquiler, se sitúan en niveles nunca antes registrados en nuestro país.

Con el objetivo de profundizar en la transparencia del sector y de ofrecer información sobre el estado y la evolución del alquiler en 2024, el Observatorio del Alquiler presenta una nueva edición de su Barómetro del Alquiler, con datos de cierre del año, que dibujan una fotografía precisa de cómo ha cambiado el alquiler en este periodo y que permiten establecer comparaciones con la situación en 2023.

1. DEMANDA 

El Barómetro del Alquiler mide la presión que la demanda de personas que buscan un hogar en alquiler ejerce sobre la oferta total de inmuebles disponibles. Para ello, se tienen en cuenta el número de contactos que registra cada nueva vivienda que sale al mercado durante un plazo de diez días.

En 2024, la presión del alquiler en España se disparó hasta los 124 interesados por oferta en diez días, lo que refleja el enorme desequilibrio que existe en el mercado español, partiendo de que, en una situación normal o equilibrada, el número de contactos por vivienda en este mismo periodo debería oscilar entre un total de 10 y 15.

El crecimiento de la presión en este último año ha sido exponencial, debido especialmente al impacto de algunas provincias donde la demanda se ha multiplicado, al tiempo que la oferta no ha dejado de contraerse. En 2023, eran 45 el total de personas que se ponían en contacto con un propietario o un profesional para optar al alquiler de una vivienda, mientras que hace cinco años, la cifra era de 16.

Evolución de la presión del alquiler en España

DATOS POR PROVINCIAS

Una característica propia del alquiler en España es la heterogeneidad territorial, con grandes diferencias entre zonas con alta demanda y mercados muy dinámicos, y lugares con una situación mucho más equilibrada, donde el acceso a una vivienda arrendada no es un problema de la misma magnitud.

Barcelona es la provincia, con diferencia, con un nivel presión más alto, con 421 interesados en diez días por cada vivienda que sale al mercado. Se trata de una cifra totalmente inasumible por un mercado sano, que pone en evidencia la escasez de oferta de alquiler de larga duración en la capital catalana y las grandes dificultades que encuentran los inquilinos barceloneses para acceder a un hogar.

Pero no es la única con niveles de presión muy altos que desbordan ampliamente la oferta de inmuebles disponibles. A Barcelona le siguen Vizcaya, con 191 interesados por vivienda; Valencia, con 125; Islas Baleares, con 124; Álava, con 111; Madrid, con 109; Girona, con 104; Guipúzcoa, con 95; Santa Cruz de Tenerife, con 94; Tarragona, con 92; Las Palmas, con 90 y Alicante, con 84.

En general, se trata de grandes áreas metropolitanas, como Madrid, Barcelona o Valencia; de las islas con gran presión del turismo; y de las provincias vascas y catalanas, influidas de medidas como la declaración de zonas tensionadas y las políticas de control de precios, que afectan a 271 municipios de Cataluña y a una localidad del País Vasco.

Si bien no llegan a estos niveles tan preocupantes, otras provincias también presentan unas cifras de presión muy alta. Se trata de lugares como Sevilla (73 contactos por vivienda), Málaga (71), Guadalajara (69), A Coruña (62), Zaragoza (55), Lleida (46), Navarra (38), Huelva (35), Cádiz (34) o Toledo (33). Algunas de ellas han experimentado crecimientos muy significativos si se toma en consideración su situación en 2023.

Sin embargo, la presión en el resto de provincias se mantiene mucho más estable, muy lejos de las tensiones que se observan en otros lugares. Con todo, algunas de ellas empiezan a mostrar un nivel de presión en riesgo, como sucede con zonas como Murcia (27), Valladolid (24), Asturias (23), Córdoba (23), Granada (22), Pontevedra (22), Castellón (18), Cantabria (17), Salamanca (17), Almería (16) o Segovia (16).

Con todo, el mercado en gran parte del país se encuentra equilibrado, con niveles de presión que podrían considerarse normales para su funcionamiento. Sucede así en provincias como Albacete (15), León (15), Burgos (14), La Rioja (14), Ávila (12), Ciudad Real (12), Ceuta (12), Cuenca (12), Soria (12), Ourense (11), Palencia (11), Zamora (11), Cáceres (10), Huesca (10), Jaén (10), Lugo (10), Melilla (10), Badajoz (8) y Teruel (8).

LOS MAYORES CRECIMIENTOS DE LA PRESIÓN

En 2024, algunos territorios han visto cómo en tan solo un año la presión de la demanda se ha disparado hasta desbordar la oferta total de vivienda disponible. Los lugares donde este incremento ha sido mayor son precisamente las provincias de Cataluña y las del País Vasco, las únicas comunidades autónomas que se han mostrado abiertas a declarar zonas de mercado tensionado.

La zona tensionada de Cataluña entró en vigor en marzo del pasado año. En un primer momento, afectó a 140 municipios de la región, y posteriormente, se amplió a otros 131 más, que, en total, representan alrededor del 90% de la población de la comunidad autónoma. El resultado es que la oferta de vivienda en alquiler residencial se ha desplomado, lo que ha disparado el número de interesados por cada inmueble en todas las provincias, aunque especialmente en Barcelona.

Esta última es precisamente la que ha experimentado un mayor crecimiento este último año. De los 81 contactos por vivienda que tenía un 2023, una cifra ya de por sí muy alta, ha pasado a 421, un aumento de 340 personas. Sus efectos se extienden además a las provincias limítrofes: Girona ha pasado de 32 a 104, y Tarragona, de 13 a 92, lo que significa un crecimiento de 72 y 79 interesados, respectivamente.

En cuanto al País Vasco, hasta ahora solo ha declarado zona tensionada el municipio de Rentería, en Guipúzcoa. Sin embargo, las autoridades regionales ya han anunciado que planean extender esta medida a otras localidades en 2025, incluidas las tres capitales. Hasta el momento, solo el Ayuntamiento de San Sebastián lo ha solicitado formalmente.

Sin embargo, el mercado es muy sensible a este tipo de anuncios y declaraciones por parte de los responsables públicos, y su efecto se ha dejado notar en la presión del alquiler en las tres provincias a lo largo del año. El número de contactos que recibe cada vivienda que sale al mercado en Vizcaya ha crecido en 148, desde los 43 de 2023 a los 191 de 2024. En Álava, la subida ha sido de 108 personas, mientras que en Guipúzcoa el aumento ha llegado a las 64.

Aumento de la presión entre 2023 y 2024

Más allá de las regiones donde se han declarado zonas tensionadas, otras provincias que han registrado aumentos de la presión significativos en este último año son Madrid (+55), Sevilla (+53), A Coruña (+49), Las Palmas (+49), Valencia (+49), Guadalajara (+47) o Alicante (+42).

2.  OFERTA

Desde el final de la pandemia de coronavirus, la oferta de vivienda disponible para alquilar en España no deja de caer. Un período marcado por una crisis de oferta en el mercado de arrendamientos urbanos, consecuencia de varios factores como la escasez de nuevas viviendas; los movimientos migratorios hacia los grandes núcleos urbanos, que han aumentado considerablemente la demanda; y las dificultades en el acceso al crédito en la compra, que trasladan más presión al mercado de alquiler.

 Sobre este complejo escenario, en mayo de 2023 se aprobó la Ley de Vivienda, un nuevo marco regulatorio, que, lejos de aliviar las tensiones de mercado, las agrava. Entre otras consecuencias no deseadas de esta Ley y de su vocación intervencionista, ha provocado el auge de alternativas diferentes a los arredramientos de larga duración, donde los propietarios optan por otras opciones para sus inmuebles, como los alquileres turísticos y de temporada, habitaciones, o la opción final de la venta o el cierre del inmueble.

El total de viviendas que salieron al mercado en 2024 asciende a 717.338. Se trata de 96.512 menos de las que se comercializaron en 2023, un 11,9% menos. Por comparar, hace cinco años, la cifra alcanzaba las 982.194, lo que supone que la oferta ha caído en más de 264.856 inmuebles. En términos relativos, el descenso en este periodo fue del 27%.

Evolución de la oferta de viviendas en alquiler en España

Si la oferta ha caído en este último año en 96.512 viviendas, 37.043 de estas han sido en Barcelona, es decir, un 38,4% del total. El control de los precios del alquiler ha desplomado la oferta en esta provincia, agravando una tendencia que ya se venía registrando desde hace años. Si en 2019 salieron al mercado barcelonés 170.764, es 2023 se redujeron a 132.259 y este último año han caído a 95.216.

Evolución de la oferta de viviendas en alquiler en Barcelona

Además de Barcelona, otras provincias donde ha caído la oferta considerablemente en este último año son Alicante (-7.992), Asturias (-6.291), Vizcaya (-5.702), Las Palmas (-3.995) y Sevilla (-3.105). Desde 2019, los mayores descensos se han producido en Barcelona (-75.548), Madrid (-34.798), Valencia (-16.813), Alicante (-13.879), Asturias (-9.877), Vizcaya (-9.158), Sevilla (-7.676) y Las Palmas (-7.542).

Otras provincias con grandes reducciones de oferta

Las mayores reducciones interanuales de oferta en términos relativos se produjeron en Vizcaya (-47,7%), Palencia (-35,2%), Valladolid (-30,5%), Asturias (-28,6%), Barcelona (-28%), Burgos (-27,1%) o Zamora (-25%).

3. PRECIO

El precio medio del alquiler en España en 2024 alcanzó los 1.118€, un 11,3% más que en 2023, cuando se quedó en 1.002€. El desajuste entre la oferta y la demanda y la escasez de viviendas disponibles para arrendar están detrás del alto nivel de precios que tanto dificulta el acceso a la vivienda en nuestro país.

El aumento de los precios es una tendencia sostenida que se viene observando en el mercado desde hace tiempo, pero nunca antes se habían registrado unos valores tan altos como este último año. Con todo, merece la pena destacar que existen grandes diferencias entre provincias en cuanto al precio que pagan los inquilinos por una vivienda en alquiler. Así, mientras algunas se encuentran por encima de los 1.000€, otras apenas superan los 600€.

Evolución del precio medios del alquiler en España

La provincia más cara para vivir de alquiler en España es Barcelona, con un precio medio de 1.604€, un 11% más que el año anterior. Por encima de los 1.000€ hay otros ocho territorios. Se trata de las Islas Baleares (1.598€), Madrid (1.495€), Guipúzcoa (1.430€), Vizcaya (1.232€), Málaga (1.191€), Las Palmas (1.070€), Valencia (1.044€) y Santa Cruz de Tenerife (1.031€).

Por encima de los 900€, destacan los casos de Navarra (992€), Álava (988€), Girona (959€), Alicante (949€) y Sevilla (915€); y entre los 800 y los 900€, se encuentran zonas como Segovia (873€), Granada (827€), Tarragona (811€), Cádiz (810€), Pontevedra (806€) y Ceuta (803€).

Se trata, en la mayoría de los casos, de las provincias más pobladas y las que se encuentran en las áreas con economías más dinámicas, así como aquellas en las que tiene más relevancia el sector del turismo. Sin embargo, en el resto del país, los precios del alquiler son más asequibles, si bien mantienen también una tendencia al alza desde hace unos años.

Entre las provincias donde el alquiler medio oscila entre los 700 y los 800€, se encuentran Salamanca (793€), Zaragoza (775€), Cantabria (768€), Melilla (745€), Guadalajara (743€), A Coruña (741€), Valladolid (726€), Murcia (724€) y Asturias (720€).

En lugares como La Rioja (693€), Castellón (690€), Toledo (687€), Huelva (682€), Lleida (679€), Albacete (671€), Córdoba (650€), Soria (646€), Burgos (642€), Almería (625€) y Ourense (620€), el precio medio del alquiler se sitúa en el rango de entre los 600 y los 700€.

Entre los 500 y los 600€, encontramos zonas como León (595€), Ávila (584€), Cuenca (576€), Huesca (570€), Cáceres (563€), Badajoz (550€), Lugo (543€), Jaén (540€), Palencia (521€) y Zamora (520€). En Ciudad Real (496€) y en Teruel (484€), los precios no superan los 500€ de media.

Mapa de provincias de España por precio medio de alquiler

En conclusión, 2024 ha sido un año de tensiones en el mercado del alquiler. La subida de la demanda no ha venido acompañada por un aumento de la oferta que permita aliviar la presión del número de interesados por vivienda. Medidas enfocadas a facilitar el acceso a un hogar para los inquilinos españoles han tenido además el efecto contrario, agravando aún más el problema de escasez de inmuebles para alquilar.

En tan solo un año, la oferta de alquileres residenciales ha caído en más de 95.000 viviendas, mientras que la demanda se ha disparado por encima de los 100 interesados por cada inmueble que sale al mercado. El desequilibrio entre estas dos variables mantiene los precios al alza, lo que hace muy difícil para jóvenes y familias encontrar un hogar que se ajuste a sus necesidades. Urgen medidas eficaces y de consenso que atajen el principal problema que atraviesa ahora nuestro país.