El acceso a internet y a las nuevas tecnologías ha transformado el mercado del alquiler y de la vivienda en los últimos años. No hace tanto, los inquilinos consultaban los anuncios clasificados de los periódicos en busca de ofertas o acudían a las agencias inmobiliarias a preguntar por las últimas novedades.
Pero, ahora, prácticamente todas las promociones inmobiliarias pasan por la web. Tanto particulares como profesionales saben que quienes buscan una vivienda acuden a los diferentes portales inmobiliarios para comparar opciones y seleccionar sus favoritos antes de hacer una visita. Los carteles de “Se alquila” colgados de los balcones han sido sustituidos, en su mayoría, por anuncios en sitios web. En ellos, los portales inmobiliarios están teniendo un papel relevante en el sector, ofreciendo no solo la ubicación o los datos de contacto del propietario, sino también fotografías, vídeos y hasta visitas virtuales en tres dimensiones.
Miles de anuncios aparecen y desaparecen cada día en los portales inmobiliarios, ya sea de venta de inmuebles, de alquiler de larga duración o de otras modalidades que han venido aumentando en los últimos años como los arrendamientos temporales. En este nuevo estudio, el Observatorio del Alquiler, gracias a la aportación y a los recursos tecnológicos de la empresa Residelia, hace un análisis de los anuncios que se han movido a través de estos sitios web para conocer mejor el comportamiento de la oferta y entender así los problemas que enfrenta el mercado.
Para ello, el Observatorio ha tenido en cuenta el total de ofertas de alquiler de larga duración publicadas en los principales portales inmobiliarios del país en los últimos dos años, prestando atención a cuestiones como el tamaño de los inmuebles, su número de habitaciones o el tiempo que tardan en desaparecer de internet.
En este tiempo, más de un millón de viviendas se han anunciado a través de estos portales, demostrando que su uso se ha generalizado tanto en el sector que ha opacado totalmente a los métodos de promoción tradicionales.
1. LA OFERTA EN LOS PORTALES INMOBILIARIOS
En los últimos dos años, los principales portales inmobiliarios han anunciado un total de hasta 1.039.897 viviendas para alquilar. La oferta es una variable estacional que oscila a lo largo del año. Algunos meses salen más inmuebles al mercado, mientras que otros, el número de anuncios se reduce.
Si se toma en cuenta la serie de estos dos últimos años, es decir, desde julio de 2023 hasta mayo de 2025, se constata que el mes en el que se sumaron más inmuebles al mercado fue septiembre de 2023, con un total de 72.303 viviendas. En cambio, abril de 2025 fue el que registró un menor número de anuncios nuevos, con tan solo 23.232.
Si bien es habitual que en septiembre, por ejemplo, la oferta repunte después de los meses de verano, es cierto que se observa una tendencia de decrecimiento, que apunta a una realidad sobre la que el Observatorio del Alquiler viene advirtiendo desde hace tiempo: cada vez salen menos viviendas al mercado del alquiler, lo que genera una situación de escasez y de desequilibrio, sobre todo teniendo en cuenta que la demanda no deja de crecer, que dispara los precios y dificulta el acceso a un hogar.
La evolución de la oferta en estos dos años es, por tanto, irregular, con algunos picos de crecimiento y otros de caída que responden a la estacionalidad observada a lo largo del año, si bien se detecta una evidente tendencia a la baja que pone en jaque el acceso a una vivienda en nuestro país.
Anuncios publicados en portales inmobiliairos por mes
Más allá de su evolución temporal, conviene también destacar su distribución geográfica. Teniendo en cuenta los inmuebles publicados antes de julio de 2023 y que seguían en activo durante ese mes o posteriores, la cifra asciende a 1.503.949 viviendas anunciadas en portales inmobiliarios en los dos últimos años, pero con importantes diferencias entre provincias. Destacan por encima de todas Madrid, donde la cifra asciende hasta las 311.536, y Barcelona, que la sigue con un dato menor, situándose en el 11,52%.
Entre las demás provincias donde más anuncios se publicaron destacan también Valencia (116.245), Alicante (102.126), Baleares (56.081), Sevilla (52.224), Granada (49.264), Murcia (44.289), Cádiz (39.994), A Coruña (35.107), Asturias (32.246) o Las Palmas (31.322).
Se trata, por lo general, de las provincias más pobladas del país. A mayor población, más viviendas en alquiler. Sin embargo, llaman la atención algunos casos. Por ejemplo, Vizcaya, una de las provincias con más habitantes del país, se encuentra muy por debajo de otros territorios similares, con tan solo 17.438 anuncios publicados en estos dos años. En cambio, Cantabria, con una población mucho más reducida, alcanzó las 27.592 ofertas, lo que también nos habla de las dinámicas del mercado del alquiler y de la vivienda en estas zonas.
Anuncios publicados en portales inmobiliarios según el tamaño de la vivienda (últimos dos años)
2. ANUNCIOS SEGÚN TAMAÑO DE LAS VIVENDAS
En este análisis, el Observatorio del Alquiler ha querido fijarse también en otros aspectos relevantes para conocer el tipo de viviendas que salen al mercado del alquiler y cuáles son sus características, como, por ejemplo, su tamaño o el número de habitaciones de las que disponen.
Teniendo en cuenta el número de anuncios publicados en los portales inmobiliarios entre julio de 2023 y mayo de 2025, incluyendo aquellas viviendas publicadas con anterioridad pero que seguían en activo en este periodo, por superficie, la mayoría de los inmuebles ofertados en los portales inmobiliarios, tienen entre 60 y 80 metros cuadrados. De hecho, estos representan el 25,2% de todos los anuncios que se publicaron en este tiempo, seguidos de cerca por los que tenían entre 80 y 100 metros cuadrados, que fueron el 22,1%.
Con un tamaño menor, las viviendas de entre 40 y 60 metros cuadrados representaron el 15,55%, mientras que las que medían entre 100 y 120 metros cuadrados fueron el 12,7%, y las que de entre 120 y 160 metros cuadros el 11,4%.
Las viviendas más pequeñas, de menos de 40 metros cuadrados, representan solo en 3,95% del total de anuncios. Aunque se trata de un porcentaje reducido, el dato resulta significativo: en los últimos dos años se comercializaron hasta 2.256 inmuebles de menos de 20 metros cuadrados, lo que supone apenas un 0,15%. Este tipo de viviendas extremadamente pequeñas, los llamados minipisos o microviviendas, suelen generar mucha atención mediática, pero su presencia en el mercado del alquiler es anecdótica. A pesar de su notoriedad, representan un porcentaje ínfimo del total de la oferta.
Por el contrario, los hogares de grandes dimensiones, con más de 160 metros cuadrados, supusieron el 9,1% del total, con 5.751 viviendas en alquiler de más de 600 metros cuadrados (un 0,4%).
Anuncios publicados en portales inmobiliarios según el tamaño de la vivienda (últimos dos años)
3. ANUNCIOS SEGÚN NÚMERO DE HABITACIONES
Anuncios publicados en portales inmobiliarios según el tamaño de la vivienda (últimos dos años)
La oferta de viviendas en alquiler de larga duración, según los anuncios publicados en plataformas digitales en los últimos dos años, presenta una clara concentración en inmuebles de tamaño medio. Las viviendas de 2 y 3 habitaciones dominan el mercado, representando juntas un 64,2% del total (32,8% y 31,4% respectivamente). Este patrón refleja la estructura predominante del parque de vivienda disponible, orientado principalmente a unidades familiares o convivencias compartidas.
Sin embargo, aunque existe una alta proporción de viviendas para núcleos medianos, esta oferta no es suficiente para cubrir la fuerte demanda que existe actualmente, en especial en áreas metropolitanas. El volumen de anuncios no refleja disponibilidad efectiva constante, sino rotación en un mercado dinámico, donde las viviendas que salen al mercado suelen ser absorbidas con rapidez.
Las viviendas de 1 habitación constituyen el 18,9% de la oferta, mientras que los estudios (0 habitaciones) apenas suponen un 3,4%, lo que pone de manifiesto la escasez de opciones adecuadas para personas que buscan vivir solas. Este fenómeno tiene un impacto claro en los fenómenos de emancipación, especialmente entre los jóvenes, que muchas veces no pueden acceder por falta de oferta o porque la que hay presenta precios desproporcionados. Esto los lleva, en muchos casos, a optar por el alquiler compartido, aumentando la demanda sobre pisos de mayor tamaño.
En el extremo opuesto, las viviendas de 4 habitaciones o más representan un 13,5% del total, siendo minoritarias. Aunque menos abundantes, estas viviendas responden a un tipo de demanda muy presente en contextos urbanos: jóvenes que comparten piso, familias numerosas o arrendamientos grupales. El hecho de que haya más viviendas de 5 habitaciones (2,1%), 6 habitaciones (0,6%) e incluso de 7 o más (0,3%) que estudios, subraya este desequilibrio: es más fácil alquilar con otras personas, que vivir solo.
4. ¿CUÁNTO TIEMPO PERMANECE UN ANUNCIO EN UN PORTAL INMOBILIARIO?
Desde el Observatorio del Alquiler también se pretende analizar el tiempo medio que duran los anuncios en los portales inmobiliarios en un registro de los dos últimos años, según el número de habitaciones y su superficie, para poder entender mejor y de manera más amplia la dinámica de la oferta en los portales inmobiliarios.
El análisis del tiempo medio de publicación (TMP) y de la tasa de absorción de las viviendas en alquiler según su número de habitaciones muestra una tendencia clara. Las viviendas con menor número de habitaciones, especialmente los estudios, son las que menos tiempo permanecen en los portales inmobiliarios, con un tiempo medio cercano a los 25 días. Su tasa de absorción es muy elevada, cerca del 90%, lo que indica una demanda muy alta para este tipo de inmuebles.
Conforme aumenta el número de habitaciones, el tiempo medio de publicación también crece de manera progresiva. Las viviendas de una a tres habitaciones se sitúan entre los 40 y los 50 días de media, mientras que aquellas con cuatro o más habitaciones superan los 55 días, llegando incluso a rondar los 90 días en los casos de siete habitaciones o más.
Aunque la tasa de absorción desciende levemente a medida que crece el número de habitaciones en la vivienda, se mantiene por encima del 80% en todos los tramos, lo que puede indicar que los inmuebles más grandes también logran alquilarse con relativa agilidad, aunque el proceso de alquiler sea más lento. Es normal que, al necesitarse más personas para llenar estas viviendas, sea más difícil llegar a un consenso para alquilarlas.
Tiempo medio de publicación (TMP) y Tasa de Absorción según número de habitaciones
Por otra parte, al analizar el comportamiento de los anuncios según la superficie construida de la vivienda, se observa una pauta similar. Las viviendas de tamaño más reducido, particularmente las comprendidas entre 20 y 40 metros cuadrados, tienen un tiempo medio de publicación en torno a los 30 y 40 días. La tasa de absorción en este segmento también es muy elevada, en torno al 80%, confirmando que se trata de inmuebles altamente demandados en el mercado del alquiler.
A medida que aumenta la superficie de la vivienda, el tiempo necesario para cerrar el alquiler crece: las viviendas de entre 100 y 150 metros cuadrados permanecen entre 50 y 60 días de publicación media, y aquellas con más de 400 metros cuadrados permanecen casi 100 días activas antes de ser despublicadas. Aunque la tasa de absorción también desciende ligeramente en los tramos de mayor superficie, en ningún caso baja del 80%, lo que confirma que, si bien la rotación es más lenta, estos inmuebles también consiguen inquilinos en plazos razonables.
Tiempo medio de publicación (TMP) y Tasa de Absorción según el tamaño de la vivienda
Cabe destacar que, según otro estudio del Observatorio del Alquiler, el tiempo medio transcurrido entre la publicación de una vivienda y la firma efectiva del contrato de arrendamiento se sitúa en torno a los 16 días (2024). Este dato complementa el análisis del tiempo medio de publicación (TMP), que refleja el periodo durante el cual un anuncio permanece activo en los portales inmobiliarios. La diferencia entre ambas métricas puede deberse a que muchos anuncios no se retiran inmediatamente tras formalizarse el alquiler, bien por cuestiones administrativas o porque las agencias y propietarios esperan a que el proceso esté completamente cerrado antes de desactivarlos. Así, el dato de los 16 días aporta una perspectiva más directa sobre la rapidez real con la que se alquilan los inmuebles, y permite interpretar el TMP como un indicador que no solo capta la velocidad del mercado, sino también los ritmos operativos de gestión de los anuncios. En este sentido, ambos indicadores no son contradictorios, sino complementarios: mientras que uno mide la eficiencia en la firma, el otro ofrece una fotografía más amplia del ciclo de vida de los anuncios en el mercado digital.
Además, estos datos deben interpretarse en el contexto de un mercado en el que los precios han subido de manera sostenida en los últimos años. En este entorno, los hogares optan por superficies más pequeñas como forma de ajustar el alquiler a sus posibilidades económicas. En cambio, las viviendas más amplias, si bien siguen teniendo salida en el mercado, enfrentan un proceso de arrendamiento más largo debido a que están dirigidas a un perfil más limitado de arrendatarios, con mayor capacidad económica o necesidades familiares específicas. Este comportamiento también puede reflejarse en la tendencia creciente de compartir vivienda, que permite acceder a superficies mayores de forma colectiva y que está especialmente extendida entre la población joven.
En cualquier caso, es importante señalar que estos tiempos medios de publicación y tasa de absorción representan una media nacional y, como tal, ocultan importantes diferencias territoriales. La oferta y la demanda del mercado del alquiler no se comportan de manera homogénea en todo el país: varían significativamente entre provincias, áreas metropolitanas y zonas rurales. En territorios con una presión de demanda muy alta y una oferta escasa, como grandes capitales o zonas costeras con fuerte actividad turística, los plazos de publicación pueden acotarse considerablemente. Por el contrario, zonas donde la demanda es más débil o la oferta es abundante en determinadas tipologías, los anuncios pueden permanecer más tiempo disponibles.
Por tanto, la interpretación de estos datos debe considerar siempre las especificidades locales y la geografía del mercado del alquiler.
FICHA TÉCNICA
Título: Análisis sobre la evolución de la oferta del alquiler residencial en portales inmobiliarios
Objeto: El objeto del presente estudio es estudiar el comportamiento de la oferta de alquiler residencial a través de los anuncios publicados en portales inmobiliarios durante los dos últimos años, con especial atención al tamaño de las viviendas, su número de habitaciones y su tiempo de disponibilidad en los portales.
Universo y muestra: viviendas de alquiler de larga duración anunciadas en los principales portales inmobiliarios de España. El análisis contempla más de un millón de registros correspondientes a inmuebles alquilados entre 2023 y 2025. Este universo corresponde a la totalidad de los anuncios disponibles en plataformas digitales del sector, lo que permite una observación exhaustiva del comportamiento de la oferta.
Dimensión temporal: julio de 2023 – mayo de 2025.
Distribución territorial: ámbito nacional (España), con posibilidad de segmentación territorial por provincia, según disponibilidad de datos.
Administración de la información: la información procede de la recopilación automatizada de anuncios en portales inmobiliarios. No se aplicaron entrevistas presenciales, telefónicas ni por cuestionario.
Tratamiento estadístico: Procesamiento automatizado y análisis cuantitativo, facilitado por la empresa tecnológica Residelia. Se aplicaron métodos de limpieza, deduplicación y clasificación de anuncios para garantizar la validez de las métricas de superficie, número de viviendas, absorción y tiempo medio de publicación. Análisis cualitativo facilitado por el Observatorio del Alquiler.
Confidencialidad: los datos analizados son públicos. No se ha accedido ni difundido información identificativa de particulares. Se garantiza la confidencialidad y el anonimato total de la información.
Periodicidad del estudio: estudio puntual (no periódico), con análisis bianual.
Organización responsable del estudio: Observatorio del Alquiler, en colaboración con Residelia, empresa especializada en inteligencia de datos inmobiliarios.
Fuentes utilizadas: datos primarios recopilados de los principales portales inmobiliarios activos en España. Procesamiento y análisis mediante tecnología propia de Residelia.
No se han utilizado fuentes secundarias cualitativas o de organismos públicos en este estudio.
